２ − １ 不動産投資の目的は長期安定収入を得ること売却益は考えないほうがいい ２ − ２ 31年の経験で導いた結論「東京の中古ワンルーム投資」が最適な理由東京 23区は地方に比べて空室リスクが圧倒的に少ない ２ − ３ 東京の中古ワンルームはサラリーマンにこそおすすめ！サラリーマン家庭の「万が一」を救う東京の中古ワンルーム ２ − ４ ＦＩＲＥを実現した投資家も東京の中古ワンルームから始めている
第 ２章 いまも昔も変わらない 不動産投資は東京の中古ワンルーム投資がいちばん！ ２ − １ 不動産投資の目的は長期安定収入を得ること不動産投資の目的は長期にわたって安定的に家賃収入を得ることにあります。
不動産投資には、不動産を第三者に貸し出して家賃収入を得るインカムゲインと、不動産自体を売却して利益を得るキャピタルゲイン（売却益）の２つがあります。
老後の収入源や経済的自由を目指すには、キャピタルゲインではなくインカムゲインを得ることを目的とすべきです。
売却益ねらいの不動産投資は間違いです。
不動産を購入して、高く売り抜けるような投資法を、あなたには決しておすすめしません。
売却益は考えないほうがいいここ数年、不動産市況の好調が続いていることから、売却益をねらうことを推奨するような不動産投資手法も紹介されています。
しかし、わたしはこうした売却益をねらう方法は絶対におすすめしません。
わたしはこの不動産投資の業界に 35年以上います。
売却益をねらって不動産投資を行い、大変な目にあってきた人を実際にこの目で何人も見てきました。
平成バブルの絶頂期は、まさしくこの売却益ねらいの不動産投資が主流でした。
ローンの借入れ金利が ８％もあって、家賃収入から経費や毎月のローンの返済を差し引いた赤字額が 15万円になったとしても、すぐに売って利益を出せるからといってどんどん不動産が売れる時代でした。
しかも、不動産投資で出た赤字は所得を減らし、節税になるからといって、毎年赤字になっていても、投資手法としてまかりとおっていたのです。
ごく普通のサラリーマンが多額のローンを組んで不動産投資を始めていました。
それがバブルがはじけてどうなったか。
ほとんどの人が、身の丈を超えるような多額の借金をしているなかで物件価格が急落したため、物件を売っても借金が返せなくなりました。
多くの方が自己破産に追い込まれました。
書店では自己破産手続き関連の本がたくさん置かれたほどです。
不動産市況が盛り上がっているからといって、安易に売却益をねらい、節税目的で不動産投資を始めてしまうと、取り返しのつかない失敗を招いてしまいます。
２ − ２ 31年の経験で導いた結論「東京の中古ワンルーム投資」が最適な理由不動産投資とひとくちにいっても、投資する物件の種類やその立地、新築物件か中古物件かなど、組み合わせによっても投資スタイルはさまざまです。
そんな数ある不動産投資法のなかで、賃貸管理会社を 31年経営してきたわたしの結論が、「東京 23区内の中古ワンルーム投資」です。
東京の中古ワンルーム投資が最もリスクが少なく、効率の良い投資法です。
その理由を５つにまとめました。
東京 23区は地方に比べて空室リスクが圧倒的に少ない不動産投資のリスクのうち、真っ先に考えるべきは「空室リスク」です。
不動産投資の目的である長期安定収入を実現するためには、空室の期間をいかに短くするかが大切で、不動産投資の成否を握っています。
だからこそ、東京 23区内のワンルームマンションなのです。
東京は日本で最も人口が多く、賃貸需要も旺盛です。
空室の発生を １００％防ぐことはできませんが、東京 23区内のワンルームマンションであれば空室が発生したときに、すぐに次の入居者を見つけることができます。
わたしはこれまで一貫して不動産投資の立地は東京 23区内、最寄り駅から徒歩 10分以内にこだわってきました。
それは、目の前の空室リスクだけではなく、将来にわたっても空室リスクを最小限に抑えるためです。
東京の人口は専門家の予想をも上回るスピードで増加してきました。
東京には大学進学や就職を機に、日本全国から若者が集まってきます。
コロナ禍でも 10代後半から 20代の若者の転入超過数がマイナスになった月はありません。
大学も、企業も、外国人も、そしてエンターテインメントも集まる東京は、人々を引き付けてやまない魅力あふれる都市です。
人口減少時代に突入した日本において、将来にわたって賃貸需要が安定し、長期安定収人が得られるエリアは東京 23区しかありません。
なぜ東京だけしか考えられないのか、この後の第 ３章でより詳しくご紹介します。
少額の自己資金から始められる東京 23区内の中古ワンルームの価格は手ごろだといっても、価格は １０００万円から ３０００万円と、ほかの金融商品と比べて高額です。
現金で投資をしようとなると、不動産投資を始められる人も限られてしまいます。
しかし、不動産投資はローンを利用できるという特徴があります。
手元に投資用マンションを購入するだけの資金がなくても、ローンを利用することで不動産投資を始めることができます。
都内の中古ワンルームであれば、頭金 10万円とローンを利用する際の諸経費 60万円から 70万円があれば、投資をスタートできます。
中古のワンルームの場合、長期のローンを組むことで毎月の収支を黒字にして運用することは十分に可能です。
そして、毎月の家賃収入を使ってローンを返済していくことができます。
つまり、入居者の家賃収入で資産をつくっていくことができるのです。
他人の力を利用して資産を形成することができるのは、ほかの金融商品にはない不動産投資ならではの特長です。
ローンの使い方次第では、元手の資金を ２倍、 ３倍と増やしていくことも不可能ではありません。
しかし、お金を借りることにはリスクもあります。
リスクを抑えて効率的に資産を増やすためには、ローンとの正しい付き合い方を押さえることが大切です。
こちらは、第 ５章で解説します。
いざというとき換金しやすい売りたいときに売れて現金化できるということは、資産運用先を選ぶうえで、欠かせないポイントです。
よく不動産はほかの金融商品に比べて流動性が低い、換金しづらい資産だといわれます。
ところが、すべての不動産が換金しづらいわけではありません。
東京 23区内のワンルームは投資家からの人気が高く、流動性の高い不動産です。
ローンがなく抵当権のついていないワンルームであれば、最短 １週間程度で現金化することも可能です。
これが、郊外の駅からも遠い土地付きアパートの場合、換金は簡単ではありません。
むしろ、上物であるアパートがないほうが売りやすくなるので、アパートの住民に対しても出て行ってもらう必要があります。
これが簡単ではありません。
時間に加えて、退去費用もかかってしまいます。
いざお金が必要になったときに売れずに換金できないものは、資産とは言えません。
リスク分散がしやすい同じ金額を不動産に投資をするにしても、 １棟アパートマンションのように１つの不動産に集中して投資をするのではなく、複数のワンルームマンション
に投資をしたほうが、様々なリスクを分散することができます。
複数のワンルームマンションに分散投資をすることで、軽減できる代表的なリスクが空室です。
地方や郊外では特定の大学や工場に通う人たちを中心に経済圏を作っているエリアもあります。
こうした状況下で、中核的機能を果たしてきた大学、工場が移転すると、地域は大打撃を受けてしまいます。
たとえば大分県の杵築市や国東市では、いま築 15年前後のアパートに家賃 １万円以下で住むことができます。
１泊の料金ではありません。
賃貸ポータルサイトには １か月の家賃が １万円、 ２万円といった賃貸物件がゴロゴロと出てきます。
かつてあったキヤノンやソニーの工場が移転してしまい、工場勤務者を見込んで建てたアパートに誰も人が住まなくなってしまったのです。
工場が移転して入居者がいなくなったとしても、ローンの返済は待ってくれません。
こうした場合でも、複数エリアのワンルームマンションに投資をしていれば、影響を受けるのは １室のみにとどまります。
全体としてのリスクを軽減することができるのです。
また、同じ金額を投資するにしても、投資する時期をずらすことで物件の取得価格を平均化することができます。
１戸目のマンションを購入したときの市況が好調で物件価格が高かったとしても、 ２戸目のマンション購入時の価格が安ければ、全体の投資額を抑えることが可能です。
そのほかにも、築年数をずらして購入することで、設備の交換時期をずらすことができ、余裕を持った資金計画を立てることも可能です。
１つの籠に卵を入れていれば、籠がひっくり返ったときにすべての卵が割れてしまいます。
しかし、ワンルームマンションの分散投資のように卵を分けて保管しておけば、リスク管理をすることが可能です。
投資の格言「卵は１つの籠に盛るな」は、不動産投資にも有効な考え方です。
再現性が高い東京の中古ワンルーム投資は、再現性の高さも魅力のひとつです。
書店の不動産投資コーナーや YouTubeで再生が回る動画を覗いてみると、目を引くのは『カリスマ大家』による １棟アパートやボロ物件再生といった不動産投資法です。
残念ながらそこで紹介されている方法でわたしたちが同じような成功を収めるのは至難の業です。
そこには特別な資産背景やその時代だから実現できたノウハウ、個人の能力や人脈に依存するといった再現の難しい理由が並んでいます。
それらの投資法に比べて東京の中古ワンルーム投資の再現性は確かなものです。
東京の中古ワンルーム投資の再現性が高い理由は３つあります。
それは、「人を選ばないこと」、「物件を選ばないこと」、そして「時代を選ばないこと」です。
たとえば、一般的なサラリーマンが銀行を訪れ、「都心の一棟マンションを買いたいからとりあえず １億円貸してくれ」と言っても相手にされません。
同じく、一棟マンションを扱う不動産会社に足を運んだとしても、少なくとも ２０００万円ほどの資金がなければ相談に乗ってくれさえしない会社がほとんどでしょう。
では「 ２０００万円の 23区内の中古ワンルームをひと部屋買いたい」と相談した場合にはどうでしょうか。
もちろん年収や勤続年数などの条件はありますが、最低限の自己資金さえ準備できれば多くのサラリーマンが始めることができます。
わたしの会社では ８６００名を超えるオーナー様がいらっしゃいますが、その ８割以上がいわゆる「サラリーマン大家」です。
また東京 23区の最寄り駅から徒歩 10分以内の物件であれば、同じような運用成果を期待できます。
20年以上にわたって東京の中古ワンルーム投資を行っているあるオーナー様の所有物件で、最も稼働率の高い物件は、意外にも「蒲田」にある ３点式ユニットバスのワンルームマンションです。
所有日数は ７０００日以上で空室期間はたったの 60日程度と、 ９９・ １％の入居率を達成しています。
港区や中央区、千代田区のような都心の一等地でなくとも、安定した家賃収入を得られることが、東京中古ワンルームの魅力です。
さらに、東京の中古ワンルームはいつの時代にあっても、安定して収入を生み出し続けてくれます。
わたしの会社は 30年以上にわたって東京 23区の中古ワンルームマンションの管理をお預かりしていますが、年間平均入居率は 98％以上を維持しています。
この要因は、理由 １でもご紹介した通り、圧倒的な人口数と人口流入に起因しています。
しかも、どのような経済状況に陥ったとしても、安定した家賃収入は得られ続けています。
都心の賃貸物件の家賃が明日から突然半額になるなんてことは、非常に考えにくいことです。
リーマンショックや東日本大震災など、多くの経済的な危機に見舞われましたが、その際も入居率は一時的な影響はあったもののすぐに回復しました。
時代や経済状況に左右されないからこそ、東京の中古ワンルームが最適です。
２ − ３ 東京の中古ワンルームはサラリーマンにこそおすすめ！東京の中古ワンルーム投資はサラリーマンの方にこそ強くおすすめします。
サラリーマンであれば、毎日仕事で忙しく、残業続きという方もいるはずです。
そうした方々が、忙しい時間の合間を縫って老後の収入源となる資産づくりを行うことは難しいでしょう。
きっと、あなたも「毎晩 １時間、資産づくりのための時間をつくってください」といわれても、二の足を踏むのではないでしょうか。
その点、東京の中古ワンルーム投資であれば、家賃収入という利益をあげるのに、特別なスキルもノウハウも知識も必要ありません。
適切なワンルームを選んで信頼のおける賃貸管理会社に委託するだけで、安定した家賃収入が毎月入ってきます。
株式投資や Ｆ Ｘで、利益をあげようとすれば、毎日、銘柄の動きをチェックしたり、経済指標や為替に影響を与えるニュースに注目し続ける必要もあります。
そうまでしても、利益があがる保証はありません。
損をしてしまって、これまで必死に貯めてきたお金がなくなってしまうこともあります。
もし株で
１００万円損したら、その １００万円を取りもどすのにどれくらい働く必要があるでしょうか？不動産投資の場合、資産形成で必要なことは、計画的にローンを繰上げ返済していくだけです。
繰上げ返済をコツコツこなしていけば、確実に資産が増えていきます。
養育費がかかる時期であれば、繰上げ返済をストップしてもいいのです。
その間も投資用マンションは稼働し続け、入居者の家賃収入でどんどんローンの返済がすすみます。
サラリーマンであれば、信用力もあるのでローンを借りやすく、しかも東京の中古ワンルームであれば頭金は少額ですみます。
いわば、あなたが真面目にコツコツ働いてきた時間を資産に替えることができるのです。
東京の中古ワンルーム投資ほど、サラリーマンに向いている投資先はありません。
サラリーマン家庭の「万が一」を救う東京の中古ワンルームローンで組んで始めた東京の中古ワンルーム投資は生命保険の代わりにもなります。
投資用マンションのローンも、マイホームのローンと同じように団体信用生命保険がつきます。
団体信用生命保険とは、あなたに万が一のことがあったときや高度障害になったとき、ローンの残債が生命保険会社によって完済されるしくみの保険です。
これによって、ご家族にローンのないマンションを遺してあげることができます。
ローンはすでに完済されているので、家賃収入がまるまる手元に残ることになります。
さらに、ご家族がまとまったお金が必要になったときには、換金性の優れた東京の中古ワンルームであれば、すぐに売却して現金を手にすることもできます。
通常の生命保険はあなた自身がお金を支払って保障を得るのに対して、投資用マンションをローンで購入した場合は、資産形成をしながら、万が一の保障を得られるのです。
31年間にわたり賃貸管理会社を経営してきたなかで、残念ながら早くして亡くなられたオーナー様もいらっしゃいました。
奥様から、ご主人が遺されたマンションから得られる家賃収入を使って、息子さん、娘さんを大学に行かせることができたと、手を取って感謝されたこともあります。
万が一のときに、あなたの代わりにマンションがご家族の生活を守ってくれるのです。
２ − ４ ＦＩＲＥを実現した投資家も東京の中古ワンルームから始めている １章でも触れたように、わたしの会社のオーナー様には ＦＩＲＥという形で仕事を早期退職したり、経済的自由を手に入れて、金銭面でも精神面でも自由に暮らしている方もたくさんいます。
10戸、 20戸といった単位のワンルームマンションを所有し、不動産から １０００万円以上の家賃収入を得ている方も珍しくありません。
あるオーナー様は、愛知県に在住のまま、東京の中古ワンルームを 16戸まで買い進め、今では月 １００万円以上の家賃収入を得ています。
また、 ＦＩＲＥを実現した別のオーナー様は、都内 17区に 29戸を所有し、 23区すべての制覇を目指しているといいます。
なかには、アパートや戸建て、太陽光といった投資も行っている方や、自身の得意分野を生かして事業を立ち上げた方もいます。
では、こういった方々に開始時点から特別な何かがあったかというと、そうではありません。
スタート地点はみんな同じです。
まずは １戸、東京の中古ワンルームを購入するところから始まったのです。
千里の道も一歩より、と言いますが、 １００戸の道も １戸より、です。
東京の中古ワンルームからの安定収入を ２戸、 ３戸とコツコツとマンションの戸数を増やしたことで、だれもが羨むような成功を成し遂げることができたのです。
そして、その土台があることで、よりリスクが高いアパートや太陽光といった投資や、新規事業の設立にも踏み出すことができているわけです。
東京の中古ワンルームは、あなたの夢を叶えるための大きな礎になるはずです。
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