３ − １ データが証明！ 東京の不動産市場にコロナが与えた影響コロナ禍で海外の投資家から脚光を浴びる東京の不動産東京の不動産は世界的に安定かつ割安リモートワークの影響は限定的！リモートワーク長期化でオフィスの価値が見直されている賃貸需要は底堅く推移！ その理由は東京がもつ「多様性」 ３ − ２ 長期安定収入を得るなら東京以外の選択肢は考えられない専門家の予想すら上回って東京には人が増えているなぜ、東京にこだわるのか？不動産投資の原則からはずれた地方アパートの危険性サブリース契約では空室リスクは完全にカバーできない ３ − ３ 東京大改造はまだまだ終わらない！続々とすすむ東京の再開発勝ち馬に乗る！ 東京は空室解消の好循環ができている
第 ３章 五輪後もまだまだ止まらない！ 不動産投資は進化し続ける東京を買え！ ３ − １ データが証明！ 東京の不動産市場にコロナが与えた影響コロナ禍で海外の投資家から脚光を浴びる東京の不動産 ２０２０年に入り全世界で爆発的に感染が広がった新型コロナウイルス。
誰も予想だにしなかったこの事態は、不動産市場にも影響を及ぼしました。
ホテルやオフィス市場を中心に先行き不安の声があがり、実際に東京都心 ５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス空室率はコロナ禍を契機にじわじわと上昇を続けています。
では、東京で不動産に投資する魅力は失われてしまったのでしょうか。
答えは NOです。
むしろ現在、世界中の機関投資家が次々に東京の不動産を買い進めています。
世界大手の不動産サービス、ジョーンズラングラサール（ JLL）はこのほど、 ２０２１年第一四半期における不動産投資額の世界の都市別ランキングを発表しました。
その結果、東京は 79億ドルで ２位にランクイン。
２０２０年通年でツートップとなっていたパリとロンドンの ２倍に迫る投資額となっています。
確かにこのところ、海外ファンドによる大型投資の話題には事欠きません。
例えば、香港の大手投資ファンドは ３年ほどかけて最大で ８４００億円を日本の不動産に投じる計画です。
さらに、カナダの投資ファンドも、日本の不動産への投資枠を拡大し、今後数年で最大 １兆円を投資すると報じられています。
加えて、海外の富裕層や機関投資家による都心部のマンションの購入意欲も旺盛です。
JLLの調査によると、国内の賃貸集合住宅への投資額は ２０２０年上半期でコロナ前の前年同期比で約 ３倍に膨れ上がり、その要因として海外投資家からの旺盛な投資活動が挙げられています。
東京の不動産は世界的に安定かつ割安これほどまでに東京の不動産に注目が集まる理由は主に２つあります。
１つはほかの投資に比べて安定して収益を得られることです。
現在、経済対策で日米欧すべてにおいて、史上最大規模の財政出動が行われています。
各国の中央銀行は国債や ＥＴＦ、 ＲＥＩＴといったあらゆる金融商品を市場から買い上げ、お金をばらまいているのです。
その結果、先進国の国債などのいわゆる安定資産を中心に、金融商品全般の利回りが低下しています。
どの金融商品に投資してもいわば「儲からない」なかで、世界の投資家が目を向けているのは、日本の不動産から得られる安定した収益です。
日本は世界各国のなかで、比較的政治的なリスクが低く、今後も低金利が続く可能性が高いとみられています。
これにより、利回りと借入金利の差、すなわちイールドギャップが大きく取れるので、投資価値が高いと見られているのです。
もう１つの理由として、東京の不動産は他国の主要都市と比べ、割安とされていることが挙げられます。
経済協力開発機構（ ＯＥＣＤ）の統計によると、 ２０１５年を １００とした ２０２１年 １〜３月の住宅価格は、米国とドイツで １４７、カナダが １４６、英国が １２９など大きく上昇するなか、日本は １１１と上昇幅が比較的小さくなっています。
また、 UBSが公表している ２０２０年のグローバル不動産バブル指数でも、世界の大都市のなかで東京は 10位であり、バブルのリスクがあるとされる指数 １・ ５を下回る １・ ２０と評価されています。
一方、中国や韓国ではマンションを中心に不動産の価格が高騰し社会問題にまで発展しています。
海外投資家たちがいま最も注目しているエリアが日本、特に東京の不動産なのです。
リモートワークの影響は限定的！とはいえ、コロナ禍が長引き業種や職種によってはリモートワークが前提になる動きもあります。
メディアでは都心から郊外や地方への移住のほか「オフィス不要論」までもささやかれているほどです。
人が離れると当然ながらその地域の賃貸需要もなくなってしまいます。
では実際のところ、リモートワークの浸透によって東京の賃貸需要はどのように変わったのでしょうか。
結論から言うと、わたしはリモートワークが東京の賃貸需要に与える影響は限定的だと考えています。
その理由は２つあります。
リモートワーク長期化でオフィスの価値が見直されている１つはリモートワークが長引くにつれ、むしろオフィスは必要なのではないかと考えられる調査データが出始めたからです。
オフィス仲介大手の三鬼商事によると、 ２０２１年７月時点で千代田区や港区など都心 ５区にある大型オフィスビルの空室率が ６・ ２８％となり、 17か月連続で空室率が上昇しています。
供給過剰の目安が ５％であることを考えると、都心からオフィスがどんどんなくなっていくのではないかと思ってしまいます。
三菱地所が行った調査では、 ２０２１年６月時点で、仕事の場所がオフィスとテレワークの併用またはテレワークのみと答えた人の割合は 67％となり、オフィスのみという人は 33％でした。
その一方で、事業用不動産大手 CBREが取りまとめたレポート「コロナ禍で加速するオフィスの再評価」では、オフィスの減床による実際のマーケットへの影響は限定的で、仕事の生産性の面でもリモートワークで仕事ができることが必ずしもオフィス不要に結びつかないのではないかと指摘しています。
レポートでは 23区の賃貸ビル入居企業のうち「オフィスを減床予定」と答えた企業の割合は 32％に上ってはいるものの、回答企業のオフィス使用面積と増床や現状維持の割合も含めると、今後リモートワークがオフィス市場の実需に与える影響は １・ ８％程度の減少にすぎないと試算しているのです。
ここから大幅にオフィスを減床する企業は極めて少数ということがわかります。
ではなぜ、リモートワークが一般化してきたにも関わらず、企業は今後もオフィスを維持するのでしょうか。
レポートではリモートワークが長期化するにつれ、従業員同士のコミュニケーションと部下やチームのマネジメント、社員の心身の健康管理などの課題が浮き彫りになっているとの調査結果が出ています。
前出の三菱地所の調査でも、個人の生産性について、業務内容ごとにオフィスとテレワークを比較すると、『打ち合わせ・ディスカッション等はオフィス（対面）のほうが生産性が高い』との回答が ６〜 ７割に上っており、その結果としてコミュニケーションや事業推進力が低下しているとしています。
それを裏付けるように、勤務形態がリモートワークのみの人は現状でも ８％で、コロナ後はわずか ５％となると予想されています。
あなたも、リモートワークで仕事を進める上でほかの社員とのコミュニケーションに齟齬が生じたり、マネジメントの難しさを感じたりしたことがあるのではないでしょうか。
こうした調査をみると、現状ではリモートワークですべての仕事が従来通りのパフォーマンスで完結するのは難しく、東京からオフィスが大幅に減少することは現実的ではないことがわかります。
オフィスに通うことがなくならない限り、人々は通勤の利便性を考え東京に住み続けるでしょう。
むしろ、満員電車の通勤を避けて、オフィスまで徒歩や自転車で辿り着ける都心・駅近立地の魅力はさらに向上するとも考えられます。
賃貸需要は底堅く推移！ その理由は東京がもつ「多様性」リモートワークの影響が限定的だと言えるもう１つの理由は、依然として賃貸需要が底堅く推移しているからです。
わたしの会社でヒアリングを行った結果、確かに、初めて東京で緊急事態宣言が発令された ２０２０年４月は、新社会人や転勤、外国籍の需要の低下により、例年と比べ仲介会社への来店が ２〜 ５割ほど減少しました。
さらに、多くの入居申し込みのキャンセルも発生。
この影響は ２か月ほど続きました。
しかし、緊急事態宣言が明けの７月ごろからは状況が変化しました。
客足も徐々に戻り、来店客数は例年と比べほとんど変わらない水準にまで回復したのです。
そして ２０２１年１月に ２度目の緊急事態宣言が発令された際、その影響を確認するため、賃貸仲介会社 51社に対して、緊急事態宣言再発令後の賃貸需要についてアンケートを実施しました。
その結果、入居希望者が「増える」「例年通り」と回答した会社は 24件と約半数に上り、「減る」と答えた 14件を上回る結果となりました。
実際に、わたしの会社で管理している物件の年間平均入居率は ２０２１年８月末時点で依然として 98％以上を維持しており、東京の賃貸需要は底堅く推移しています。
メディアでは、東京の人口が減少に転じたことがことさら取り上げられます。
ただ、内訳をみると東京一極集中の傾向が変化したとは言えないことがわかります。
東京都が発表しているデータによると、初の緊急事態宣言が出た ２０２０年４月と、 ３回目の緊急事態宣言が出た ２０２１年４月のデータ（それぞれ １日時点）を比較すると、コロナ禍から １年で東京の総人口は ２万 ５４４３人減少しましたが、「日本人」に限ると ７４４０人の増加となっています。
つまり、東京から減っているのは外国人ということです。
出入国在留管理庁のデータでは、コロナ禍で入国に制限がかけられたことから、 ２０１９年と比べて ２０２０年の外国人入国数はおよそ ９割減でした。
旅行などを目的とする短期滞在を除いても、 ７割減で、そもそもの流入が大幅に減速しているのです。
わたしの会社では、外国人入居者のなかで特に留学生が多いのですが、提携する留学斡旋のエージェントからは日本の学校に進学を希望していてもビザが下りず、日本にやってくることができない学生たちが今多くいると聞きます。
また、厚労省の統計によると、 ２０２０年 10月末時点で外国人を雇用している事業所で最も多いのが「製造業」の １９・ ３％で、「卸売業、小売業」が １８・ １％、「宿泊業、飲食サービス業」が １３・ ９％と続きます。
緊急事態宣言により宿泊業や飲食業が大打撃を受けたことを考えると、コロナ禍で仕事を失った外国人がやむなく東京を離れたのではないかと推測できます。
そうした外国人はコロナ禍が終息した後、再び仕事を求めて東京に戻ってくるのでは
ないでしょうか。
さらに言うと、 ２０２０年の １年間における 15歳〜 29歳の若年層の転入出状況を見てみると、東京都は ７３８５５人の転入超過で全国トップとなっており、 ２位の神奈川県が ２３５００人でしたので、実に ３倍以上の若者を集めているのです。
つまり、データからも東京は依然として人が集まる都市だと言えます。
その大きな要因が東京のもつ「多様性」です。
東京は平均給与の高さや勤務先の豊富さ、通勤の利便性といった働く場の側面だけではなく、生活の場としても魅力にあふれています。
買い物や様々な娯楽施設、アミューズメント施設が日本で最も集まっており、後述しますが大型再開発も次々に予定されています。
仕事はもちろん、学校や商業施設、娯楽施設、さらに、交通網が整っている東京だからこそ、日本一の大都市としての魅力が失われない限り、リモートワークの影響は限定的だと言えるのです。
３ − ２ 長期安定収入を得るなら東京以外の選択肢は考えられないこのように世界中から熱い視線を注がれている東京の不動産ですが、その根本的な理由は東京の賃貸需要が旺盛で今後も安定した収益が見込めるからです。
専門家の予想すら上回って東京には人が増えている不動産投資で長期にわたって安定収入を得るには、賃貸需要の旺盛な場所で投資をすることが欠かせません。
貨貸需要は人口数に比例するので、日本のなかで最も人口の多い東京に投資をすることが、最も空室リスクが抑えられると言えます。
実際に東京の人口数は約 １４００万人で、日本の全人口の １割強が暮らしています。
他方で、日本はすでに人口減少時代に突入しており、国内の総人口は毎年数十万人ずつ減少しています。
将来の人口減少は東京といえども避けることはできません。
しかし、東京に人が流入する「東京一極集中」が続いている今、そのペースは国内の総人口の減少幅と比べ、非常に緩やかなペースになると予想されています。
国立社会保障・人口問題研究所が発表している将来の東京の人口の推移を示したデータによると、 ２０１３年に発表された予測では、東京都の人口は、 ２０１５年に １３３４万人でピークを迎えるとされていました。
これが ２０１８年に発表された最新の将来推計人口では上方修正され、 ２０３０年の １３８８万人がピークになると変更。
しかし ２０２０年には １４００万人の大台を突破しました。
つまり、専門家の予想を大きく上回るスピードで東京の人口増加は加速していることがわかります。
こうして将来の人口データを見ながら投資先を考えれば、不動産投資で長期安定収入を得るためには、やはり東京が一番だとあらためて実感できるのではないでしょうか。
なぜ、東京にこだわるのか？わたしがここまで東京にこだわっているのは、不動産投資は長期の投資だからです。
ほかの投資と違って売却して利益を確定させるというものではありません。
将来にわたって安定して家賃収入を得ることができる不動産に投資すべきです。
東京以外の不動産であれば、価格が安く、利回りが高い物件があるかもしれません。
しかし、そうした物件が本当に何十年にわたってあなたの将来に役立つ投資先になってくれるでしょうか。
人口が減少する地方や郊外で本当に空室が埋められるのでしょうか。
空室で困っているという方が相談にこられますが、その多くがやはり地方や郊外の、駅から徒歩 10分以上ある場所の物件を所有しています。
目先の利益にとらわれず、安定収入を目指すのであれば、エリアは東京 23区に絞ることが一番です。
不動産投資の原則からはずれた地方アパートの危険性ところが、人口が減少しているはずの地方郊外で、次々に賃貸アパートが建てられています。
賃貸住宅の着工数のデータを見ると、この 10年間で約 ３６０万戸の賃貸住宅が建てられています。
大きな要因は相続対策です。
現金をそのまま相続した場合、相続税額を計算するためのベースとなる相続税評価額は、額面金額の １００％となります。
一方、現金を投資用の不動産に組み替えた場合、評価額はおよそ ３分の １から ４分の １程度に圧縮することができます。
この相続税評価額の圧縮効果をねらって、賃貸アパートがどんどん建てられているのです。
このように、賃貸需要と賃貸アパートの供給が釣り合っていないエリアに投資してしまうと、その後は「空室」の不安をずっと抱えることになります。
２０１４年の時点で、全国 １７４１自治体のうち、過半数の ８９６の自治体が「消滅可能性都市」だと政府の日本創生会議で報告されています。
消滅可能性都市とは、若年女性（ 20〜 39歳）人口が、 10年から 40年までの間に半分以下になることをいいます。
人口の減少スピードは地方では平均を上回るスピードで加速しているのです。
今、アパートが満室だったとして、 10年後も同じように満室だとは限りません。
人口が減少していくのであれば、それに伴って空室が増えるのはあたり前の話です。
実際、総務省の調査によれは、 ２０１８年時点での全国の賃貸住宅（ １戸建含む）の空室率は １８・ ５％にもなり、ほぼ ５件に １件が空室の状況です。
地方や郊外では土木・建築業を中心に人手不足が続いているので、こうした需要をうまく取り込めれば、安定したアパート経営ができると思われるかもしれません。
しかし、リーマンショック後、工場で働く人たちで満室だったアパートで、工場の閉鎖とともに、空室が一気に続出してしまったことを思い出してください。
賃貸需要が工場や大学のような特定の門に限られているような場合、安定した賃貸経営は難しくなります。
実際、コロナ禍で多くの大学がリモート授業になったことで、大学生向けのアパートの空室が一向に埋まらない、という話も聞こえてきます。
こうした状況下で、利回りが高いから、価格が安いからという目先の数字だけで、賃貸需要のない土地に不動産を買っても、将来の空室は明らかです。
大切なのは「今この瞬間」の賃貸需要ではなく、 10年後、 20年後といった将来にわたる賃貸需要の見極めです。
サブリース契約では空室リスクは完全にカバーできない賃貸アパートのサブリース契約にも問題があります。
サブリース契約とは、不動産会社がアパートを一括借上げして、家賃を保証してくれる契約です。
しかし、当初約束した額でいつまでも保証し続けてくれるわけではありません。
不動産会社によって契約賃料の見直し期間は ２年から 10年程度で幅はありますが、一定期間が経過すると、家賃の見直し、つまり家賃が減額されてしまいます。
さらに、借上げ会社からの家賃の減額については、その適法性が最高裁の判例でも認められています。
そして、この減額を断った場合、不動産会社によっては一方的に一括借上げ契約を解除してくるケースもあります。
管理を借上げ会社にまる投げしていた場合、いきなり解除されたら、部屋が空室だらけだったということにもなりかねません。
最終的に手元に残ったのは、莫大な借金と老朽化が進んで空室だらけのアパートというのではやり切れません。
そんなアパートを相続したご家族も、空室やたび重なる修繕で大変な苦労を背負うことになるでしょう。
こうしたトラブルが社会問題となったことを受け、 ２０２０年にいわゆる「サブリース新法」が施行されました。
サブリース契約のトラブルを未然に防ぐためのルールが法律でも規定されたとはいえ、不動産を購入する際には慎重に見極めるべきポイントの１つであることは変わりません。
３ − ３ 東京大改造はまだまだ終わらない！東京オリンピックを契機にとして東京の主要エリアでは盛んに再開発が行われ、交通インフラの整備も進みました。
ただ、オリンピックが終わっても、東京大改造ともいえる大規模再開発による街の進化と魅力の向上はまだまだ止まりません。
続々とすすむ東京の再開発ここで代表的な東京の再開発、交通インフラの整備についてまとめます。
（１）品川開発プロジェクト ２０２０年３月、山手線に約半世紀ぶりに新駅が誕生しました。
品川と田町の間にできた「高輪ゲートウェイ駅」です。
新国立競技場を手がけた隈研吾氏のデザインによる駅舎や、 Ａ Ｉ案内、無人コンビニなどの新しい取り組みが多く、開業前から話題となっていました。
とはいえ、新駅誕生の真の価値は交通アクセスが便利になることではありません。
それは、駅と街が一体となった大規模再開発です。
高輪ゲートウェイ駅周辺の開発の目玉は、ＪＲ東日本が車両基地跡地に建設する「品川開発プロジェクト（ Ｉ期）」。
９・ ５ヘクタール、東京ドーム １・ ５個分の敷地を ４街区に分けて、オフィスビルや文化施設など計 ５棟を開発します。
高輪ゲートウェイ駅前には、地上 30階のツインタワーが建ちます。
大規模なオフィスフロアはもちろん、多種多様な業種の方が共有して使用できるシェアオフィスや、国際会議も可能な大型の会議施設が入る予定です。
国内外のビジネスパーソンが行き交う場となることが期待されています。
開発の総延床面積は 85万 １０００平方メートルで、六本木ヒルズの総延床面積 72万平方メートルを上回る規模です。
２０２４年の街びらきに向け、ＪＲ東日本が威信をかけて進める総事業費は ５０００億円にのぼります。
高輪ゲートウェイからわずか徒歩 ４分の距離には京急線・都営浅草線の泉岳寺駅があります。
隣り合うこの駅周辺でも再開発が進行中です。
旧・京急本社ビルの跡地を、東京都が主体となって開発。
オフィス、住居、子育て支援施設が入った延べ 11万平方メートルの複合施設が ２０２５年に誕生します。
地下では泉岳寺駅のホームを拡張し、利便性の向上が図られるようです。
国道 15号線を挟んだ向かい側では、住友不動産が １０００億円規模の資金を投じます。
地下鉄駅から泉岳寺までのエリアを、地上 41階のタワーマンションを含めた ３棟を整備、こちらも ２０２４年度中の完成を目指しています。
高輪ゲートウェイ駅から見て南西側、品川駅の西口には、ホテルや商業施設が広がっています。
一帯を所有する西武ホールディングスは ４０００億円をかけてこのエリアをオフィスビル、商業施設、ホテルで構成する複合施設に再開発する意向です。
さらに京急品川駅の地上化工事に伴う駅ビル再開発や、駅と西側エリアを一体化させる広場空間として国道 15号線の上空に広大なデッキを作る構想もあります。
これらはリニア中央新幹線の開業が予定される ２０２７年に向けて進められる見込みです。
隣接する高輪ゲートウェイ駅と併せて、オフィスやレジャー、また住まいとしてもエリアの魅力は高まるでしょう。
これらを含めた周辺開発の総事業費は、判明しているだけで １兆円に上り、その経済効果は １兆 ４０００億円とも試算されています。
（２）虎ノ門周辺の再開発プロジェクト新駅が誕生したのは山手線だけではありません。
虎ノ門ヒルズで有名な虎ノ門周辺にも ２０２０年、東京メトロ日比谷線の新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が完成
しました。
もともと虎ノ門ヒルズ（森タワー）は、最寄り駅の銀座線虎ノ門駅、日比谷線神谷町駅、都営三田線内幸町駅・御成門駅、いずれの駅からも ３００メートル以上離れており、今回の新駅設置でより利便性が向上。
２０２０年に竣工した虎ノ門ヒルズビジネスタワーに続き、 ２０２３年には駅直結の虎ノ門ヒルズステーションタワーも竣工予定で、区域面積 ７・ 5 ha、延床面積 80万平方メートルのビジネスやイノベーションの拠点となります。
また、すぐ隣の神谷町駅では、虎ノ門・麻布台プロジェクトも進行中です。
２０２３年には高さ日本一となる約 ３３０メートルのメインタワーを筆頭に、計 ３棟のビルと４つの付帯施設が竣工する予定です。
開発主体の森ビルが「（六本木）ヒルズの未来形」と語るほど力の入った同プロジェクトは、総事業費 ５８００億円。
延床面積約 86万平方メートルの空間にはオフィスや住宅、ホテル、文化施設のほか、約 １５０にも及ぶ店舗などが入る計画です。
オフィス就業者数は約 ２万人、住宅居住者数は ３５００人を予定し、いずれも六本木ヒルズを上回る規模であるほか、敷地全体の ３分の １が緑地なことも相まって大勢の人が集う人気スポットとなるでしょう。
（３） TOKYO TORCH（東京駅前常盤橋プロジェクト） ２０２１年７月、東京駅日本橋口にひときわ巨大な高層ビルが開業しました。
名前は「常盤橋タワー」。
地上 38階・地下 ５階で、高さは約 212 mと現時点では東京駅周辺のどの建物にも負けない高さを誇っています。
延べ床面積 14万 ６０００平方メートルの建物内にはオフィスエリアに加え、地下 １階〜地上 ３階は商業エリア「 TOKYO TORCH Terrace（トウキョウトーチテラス）」が設けられ、飲食店などが軒を連ねています。
そのほか、桜や芝生を取り入れた ３０００平方メートルの広場も誕生しました。
TOKYO TORCHはこれだけでは終わりません。
常盤橋タワーの隣には ２０２７年度、高さ ３９０メートル、地上 63階の「 Torch Tower」が建つ予定です。
現在、日本で一番高い商業ビルは大阪のあべのハルカスで ３００メートルですが、それをも上回る「超」高層ビルの誕生です。
もちろん高さは日本一になります。
三菱地所が世界に誇る日本の新たなシンボルと位置づけて建設するこのタワーには、高層階に約 １００室の高級ホテル、中層階にオフィス、また低層階に約 ２０００席の大規模ホール、約 ４５００坪の商業ゾーンなどが整備される計画です。
２つのタワー間には約 ７０００平方メートルの広場が整備され、イベントでの活用はもちろん、災害時の支援拠点としての機能も併せ持ちます。
常盤橋タワーだけでも約 ８０００人の就業者を収容可能なオフィス面積を有しています。
また、東京の玄関口である東京駅のほか、地下鉄 ５路線が集約した大手町駅とも地下通路で直結。
将来的には八重洲や大手町、丸の内、日比谷だけでなく、東京メトロ日本橋駅方面へも地下歩行者ネットワークが形成されます。
（４）渋谷駅・新宿駅周辺再開発再開発が進むのはビジネス街だけではありません。
都内有数の文化の発信地である渋谷や新宿の駅周辺でも次々と再開発が進んでおり、さらに魅力的な街へと進化を遂げつつあります。
渋谷駅周辺では、東急グループらが「日本一訪れたい街」にすることを掲げ、主に９つの再開発プロジェクトを進めてきました。
２０１２年には渋谷駅東口に地上 34階、高さ １８２・ ５メートルの複合高層ビル「渋谷ヒカリエ」が ２０１２年にオープン。
これを皮切りに、 ２０１７年には商業施設やオフィス、賃貸住宅を構える「渋谷キャスト」、 ２０１８年には「渋谷ストリーム」「渋谷ブリッジ」、 ２０１９年には「渋谷フクラス」「渋谷ソラスタ」に加え、渋谷駅の直上には渋谷の新たなランドマークとなる地上 47階建ての「渋谷スクランブルスクエア・東棟」がオープンしました。
渋谷駅周辺の再開発は今も続いており、 ２０２３年度には渋谷駅の南西側にあたる桜丘口地区の ２・ ６ヘクタールの土地に商業施設やオフィス、賃貸住宅のほか、多言語対応の医療施設や子育て支援施設、生活支援施設、起業支援施設などを備えた２つの高層ビルが誕生します。
さらに ２０２４年度には渋谷ヒカリエに隣接する形で地上 23階建ての複合施設が完成、 ２０２７年度には渋谷スクランブルスクエアの中央棟・西棟が開業する予定です。
日本一の乗降者数を誇る新宿駅周辺でも「大改造」の動きがあります。
２０２９年度までに、新宿駅西口に隣接する小田急百貨店のビルなどを、高さ ２６０メートル・地上 48階の大規模複合ビルに建て替える計画です。
東口の駅ビルも建て替えを検討中で、同じく高さ ２６０メートルのビルが予定されています。
今は比較的低層のデパートとなっている新宿の駅ビルですが、虎ノ門ヒルズを超えるツインタワーが駅を挟んで立ち並ぶようになるのです。
新宿駅西口ロータリー前の明治安田生命新宿ビルがある街区でも、 ６棟の既存ビルの取り壊しが進められています。
中層オフィスビルが建ち並ぶエリアでしたが、 ２０２５年には、高さ １３０メートル・地上 23階の大規模オフィスビルに生まれ変わります。
これらのビルも含め、駅周辺は「新宿グランドターミナル」構想によって、今後 ２０４０年代を目指して連続的に再開発が始まります。
１９６０年代から発展してきた新宿駅周辺には築 50年を超えて老朽化したり、活用が不十分だったりするビルが多く存在します。
それらを建て替えながら、利便性を高め、ビジネスや文化の交流拠点を作るビジョンが描かれています。
ここまで紹介した以外にも、池袋や新橋、五反田など東京 23区内では今後も大規模再開発が目白押し。
日経不動産マーケット情報によれば ２０２１年以降に予定される大規模オフィスビルは 99棟、総延床面積は １００８万平方メートルにも及びます。
これらの再開発がエリアの魅力を高め、就労人口を増やし、 ５年後、 10年後にも賃貸の需要を生み出し続けるのです。
（５）再開発を加速させ、都内各地の魅力を底上げする新線計画ここまでご紹介してきた再開発ですが、こうした都内各地の発展には交通インフラの整備が欠かせません。
東京では現在、地下鉄や空港へのアクセス線など様々な新線の計画が進行しています。
まずは、地下鉄新線プロジェクトを見てみましょう。
このプロジェクトは ２０２７年度に東京メトロが完全民営化することにあわせ、東京都が国交省に対して、「有楽町線の延伸」「都心部・品川地下鉄線」「都心部・臨海地域地下鉄線構想」の ３路線の建設を要請。
その是非が議論されています。
３つの新線のうち、有楽町線の延伸区間は、有楽町線豊洲駅から半蔵門線住吉駅までの約 ５キロの区間を繋ぎます。
有楽町線は東武東上線や西武池袋線、半蔵門線は東武スカイツリーラインとそれぞれ直通で運転していることから、利便性の向上が期待されます。
国交省の試算によると、利用客数 １日当たり 27万 ３０００人〜 31万 ６０００人を見込んでおり、この数字は建設費に照らし合わせると十分元が取れる数字です。
２つ目の都心部・品川地下鉄線は、東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線の白金高輪駅から分岐し、品川駅に至るルートです。
品川駅はリニア中央新幹線の発着予定駅でもあり、羽田空港への広域的な交通結節点ですので、都心部と各地との広域ネットワークのハブとして、さらなる効果が期待できます。
もう１つの都心部・臨海地域地下鉄線構想については、現在秋葉原駅止まりのつくばエクスプレスを東京駅まで延伸させ、東京駅から銀座を経て豊洲・有明など臨海部に向かうルートとなっています。
ただ、専門家による委員会では、臨海地域地下鉄線構想については「ほかの ２路線と比較し熟度は低い」とされていますので、これからさらに議論が深まっていくことを期待したいところです。
一方で、前述の ２路線については実現に向け「相当有効な事業」と指摘されており、現段階では ２路線についてはかなり実現度が高いと言えるでしょう。
都内の新線計画の動きはこれだけではありません。
２０２９年度の開業を目指す「羽田空港アクセス線」は、東京駅から羽田空港に建設される新駅までをつなぐ路線です。
現状では浜松町駅でモノレールに乗り換え 30分近くかかるところを、直通で約 18分にまで短縮できます。
さらに、上野東京ラインにつながることで、上野や赤羽、大宮のほか、日暮里、北千住など、宇都宮線や高崎線、常磐線からも羽田空港へダイレクトにアクセスできるようになるのです。
さらに、横浜市では ２０２２年度下期に開業を予定する「相鉄・東急直通線」の建設が着々と進んでいます。
この路線は東急線日吉駅と相鉄・ ＪＲ羽沢横浜国大駅との間、約 10 ｋｍの連絡線を新設する予定で、これにより神奈川県央部や横浜市西部と渋谷など東京都心部が直結。
これまで以上に東京都心部を中心とした広域ネットワークが形成されます。
これ以外にも、新線の建設ではないですが、京王線「笹塚」駅〜「仙川」駅間の約 ７・ 2 kmの高架化が ２０２２年に完成予定で、駅前の再開発も予定されています。
そもそも地方では多くの鉄道が廃線や休線、減便となるなか、これだけ様々な新線の計画が同時に進行する場所は東京だけと言っても過言ではありません。
新線の開通と新駅の誕生により交通網がさらに充実することで、再開発が加速し、人が集まり続ける都市が東京です。
勝ち馬に乗る！ 東京は空室解消の好循環ができている東京は国内から、そして世界からたくさんの人を集めており、さらに魅力を高める再開発が盛んに行われています。
わたしが不動産投資の立地として東京をおすすめするのは、人口が最も多い点や再開発が盛んに行われているという断片的なことではありません。
それぞれの要素が良い影響を与えあって東京に空室の早期解消という好循環をもたらしているからです。
人が集まれば、そこで生活していく消費活動が行われます。
つまり人が集まるところに多くのお金が落ちるのです。
そして、お金が落ちるところには、商売のチャンスが眠っていますから、さまざまな商業施設やインフラが整備されていきます。
こうして商業施設などができれば新たに仕事が生まれます。
そして、仕事を求めて、さらに全国から東京に人が集まってくるのです。
つまり、人が集まる →お金が落ちる →再開発が行われる →仕事が増える。
そして人が集まる、という好循環が完成しているのです。
人が集まる場所に投資をするのは、不動産投資で成功するための鉄則です。
だからこそ、一貫してわたしは東京の不動産投資をおすすめします。
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