第 ７章 物件選びと同じくらい重要！ 賃貸管理会社の選び方

７ − １ 賃貸管理と建物管理２つの管理の違いを理解する ７ − ２ 賃貸管理会社はどんな仕事をしているのか ７ − ３ ランキングだけではわからない信頼できる会社の見分け方・選び方空室解消 −いかに早く空室を埋められるか入居者トラブル—早期に問題を突き止め解決へと導けるか営業マンよりも管理スタッフのほうが人員の割合が多い分業制—「なんでもやります！」という営業マンからは離れるべき理由 ７ − ４ 賃貸管理契約の種類と特徴（集金代行とサブリース）集金代行契約サブリース契約 ７ − ５ 建物管理の健全性を確かめる７つのチェックポイント

第 ７章 物件選びと同じくらい重要！ 賃貸管理会社の選び方 ７ − １ 賃貸管理と建物管理２つの管理の違いを理解する不動産投資を検討するお客様のなかで、よく勘違いされているのが、「物件を購入したら終わり」と思っていることです。

むしろ逆で、不動産投資は物件を購入して終わりではなく、購入してからがスタートとなります。

将来にわたって継続的に、安定して家賃収入を得るためには、購入したマンションをきちんと管理していかなければならないのです。

マンションを購入すると、「賃貸管理」と「建物管理」という ２種類の管理と関わることになります。

賃貸管理は、お部屋の内装の修繕や入居者の募集、クレームやトラブル対応など、いわゆる「ソフト面」の管理が主な仕事になります。

一方で建物管理は、廊下やエントランスといった共用部分の保守、日常の清掃活動や管理組合の運営、さらに大規模修繕の計画や実行などのいわゆる「ハード面」の管理が主な仕事です。

賃貸管理は部屋ごとに管理を行うことから、管理会社はそれぞれの部屋で異なる場合が多く、建物管理はマンション全体の管理に携わるため、 １棟につき １社が担当となります。

それぞれの管理会社が健全な運営を行うために、オーナーは、賃貸管理会社には管理代行手数料を、建物管理会社には管理費を毎月支払うことになります。

７ − ２ 賃貸管理会社はどんな仕事をしているのかわたしの会社は 30年以上、マンションの「ソフト面」を管理する賃貸管理会社として、オーナー様の大事な資産であるマンションの管理を託されてきました。

では、わたしたちのような賃貸管理会社は具体的にどのような仕事をしているのかご紹介します。

まずは入居者の募集です。

入居者がいなければ、オーナーに家賃をお届けすることができませんので、 CMで流れているようなさまざまなお部屋探しの Webサイト上に情報を掲載したり、自社の店舗で来店者にご紹介したりします。

わたしたちのように、店舗を持たない賃貸管理会社は、賃貸仲介会社へ情報配信を行い、協力を得ながら入居希望者を募ります。

次に入居希望者から申し込みが入ったら、その方の審査を行います。

きちんと審査を行わなければ、後のトラブルにつながりかねません。

しっかりと審査したうえで、問題がないと判断した場合に入居していただきます。

入居者が決まった後は、契約書の作成や鍵の受け渡しなど入居手続きを進めます。

入居中の最も大切な役割は、毎月必ず家賃を集金し、手数料を差し引いた金額をオーナーにきちんと送金することです。

ほかにもエアコンや給湯器の修理・交換の対応、鍵の紛失や隣人とのトラブル対応、漏水事故や火災などへの対応やお部屋の修繕も管理業務となります。

また入居前にどれだけ審査をしていたとしても、一定数は滞納してしまう入居者もおり、その場合には速やかに督促を行う必要があります。

契約の更新時期がきたら、更新か退去か入居者の意思を確認する必要が出てきます。

更新をする際には更新を行うための手続きと更新料を徴収し、オーナーとの契約を改めて締結するやり取りを行います。

退去する場合には退去日を決め、手続きと退去立ち合いを行います。

退去後には速やかにお部屋の内装工事の手配を行い、新しい入居者を迎える準備をします。

さらに退去に先行して次の入居者の募集を始め、新しい入居者を １日でも早く決めるのです。

賃貸管理とは、大家さんが行っている業務を代行して、家賃収入を最大化することが求められる仕事です。

そして、これらの仕事の総合力が高ければ高いほど、空室期間を短く、 １日でも多い家賃収入をオーナーに届けられることになります。

この空室期間は、賃貸管理会社によって大きく差が生まれるポイントでもあります。

このように、オーナーにとっていわば賃貸管理会社は不動産経営の成否を左右する重要な存在です。

そのため、わたしたちは「賃貸管理業」を「賃貸経営サポート業」として再定義しています。

オーナー様が一番期待する不動産経営を通じて実現する経済的自由を、パートナーとしてサポートすることをお約束しています。

さらに大切なお客様である入居者様のお困りごとに対して迅速、丁寧に対応することで快適な住環境を提供し、安定して家賃収入がお届け

できるよう日々努めています。

７ − ３ ランキングだけではわからない信頼できる会社の見分け方・選び方毎年夏頃、全国賃貸住宅新聞によって全国の賃貸管理会社の管理戸数ランキングが発表されます。

上位を見ると、大東建託グループや積水ハウスグループなど、一度は目にしたことのある会社が並びます。

もちろん、大手には大手ならではのノウハウと技術が備わっていることから安心感はあります。

とはいえ、上位に並んでいる会社の多くが、自社で分譲したアパートやマンションの管理をそのまま請け負っており、他社から自社に管理を乗り換えているお客様だけで管理戸数が増えているわけではありません。

管理戸数は１つの目安となりますが、それだけで選ぶのではなく、大きく４つのポイントを参考に見極めるようにしましょう。

空室解消 −いかに早く空室を埋められるか不動産投資における大きなリスクは「空室」です。

ローンで物件を購入した場合、毎月の家賃収入でローンを返済していくため、家賃が入らないことはオーナーにとっては致命的です。

その空室期間をいかに短くするかがカギとなります。

空室期間の見極めは、各賃貸管理会社が公表している入居率と平均空室期間を確認しましょう。

注意が必要なのは、入居率と空室の定義は賃貸管理会社ごとに違うという点です。

例えば、 １年間のうち、最も入居率の高い期間だけを切り取って紹介していたり、内装工事が完了して数か月経ってから空室とカウントしたりしている会社もあります。

わたしの会社は毎月、前月末時点の入居率を公表しています。

また平均の空室期間については、四半期に一度『ワンルームマンション賃貸実績レポート』を公表し、エリアや築年数ごとの平均空室日数を Webサイトでいつでも確認可能にしています。

入居者トラブル—早期に問題を突き止め解決へと導けるかどんなに好立地のきれいなマンションだったとしても、そこに入居する人々の間で起きたトラブルを放置してしまうと、入居者の退去につながってしまいます。

そのため、トラブルの原因を探り、発端となっている問題を突き止めて解決しなければなりません。

しかし、入居者トラブルの解決はそう簡単ではありません。

例えば入居者の生活音に関する騒音問題が発生したとしましょう。

まず、どの時間にどのような騒音があるのか確認しなければなりません。

なかには入居者の勘違いということもあるので、実際に現地に向かい、その音を突き止めます。

とはいえ、この騒音の発生源の入居者に直接声をかけることはできません。

当然ですが、該当の入居者に問いただす前に、まずは素性を明かす必要があり、そこからどこの部屋の入居者がクレームを出したのかを突き止められて入居者が逆恨みされるリスクがあるからです。

この場合、まずは建物管理会社に連絡し共用部の掲示板などで注意喚起をしてもらいます。

それでも収まらない場合には、建物管理会社から該当の部屋を管理する賃貸管理会社に連絡をしてもらい、その賃貸管理会社の担当者から入居者へ是正を行ってもらいます。

このように、入居者トラブルは自社が管理するお部屋の入居者を守りつつ、速やかに対応していく必要があるため、トラブル対応の専門部署がある賃貸管理会社を選びましょう。

また、入居者からのクレームも受け付けられるよう、入居者専用のコールセンターの有無も確認事項のひとつです。

営業マンよりも管理スタッフのほうが人員の割合が多い不動産会社の多くは販売をメインにしていることもあり、より多くの人員が営業マンに割かれます。

多いところでは、営業マンと管理スタッフの割合が ８： ２で構成されている会社もあります。

繰り返しになりますが、不動産投資は買って終わりではなく、買ってからがスタートです。

手薄な管理スタッフで前節でご紹介したような多岐にわたる業務をこなせるでしょうか。

マンションを購入後、いかに健全な賃貸管理が運営されていくかがカギとなります。

そのため、営業マンよりも管理に携わるスタッフに人員を割いている賃貸管理会社を選ぶことが、第 １の条件となります。

分業制—「なんでもやります！」という営業マンからは離れるべき理由何度もお伝えしている通り、賃貸管理の業務は多岐にわたります。

それも単純な業務ではなく、それぞれ専門的な知識が必要となる業務です。

よく「なんでもやりますので何かあったら連絡ください」と意気揚々とお伝えする営業マンを見かけます。

ただ 30年以上にわたって賃貸管理に携わってきたわたしたちからすれば、 １人の営業マンがなんでもできるわけがないのです。

いち営業マンがお客様との接客の合間を縫って、入居者募集のために仲介会社を訪問し、滞納督促のため物件を訪問し入居者や保証人と交渉し、また別のお部屋の鍵交換に出向く。

このような状況で健全な賃貸管理が運営し続けられるかというと、疑問を感じずにはいられません。

入居者募集には入居者募集のプロが責任をもって入居希望者を集め、トラブルを抱える入居者様には交渉に長けた専門のスタッフが対応し、設備や内装の不具合には修繕工事のプロが協力会社と円滑なコミュニケーションを取りながら、その采配を行う必要があります。

７ − ４ 賃貸管理契約の種類と特徴（集金代行とサブリース）賃貸管理会社を選ぶことと併せて、どのような管理契約を結ぶかも決めなければなりません。

物件の賃貸管理には「集金代行契約」と「サブリース契約」の主に ２種類があります。

集金代行契約集金代行契約は賃貸管理会社がオーナーの代理人として、入居者から家賃を集金しオーナーへ送金する契約です。

そのほかにも、入居者募集やトラブル対応、退去後の敷金の精算対応・内装工事手配など、さまざまな「大家業」を代行します。

サブリース契約サブリース契約は、不動産会社がオーナーから物件を借り上げて入居者に転貸する契約方式です。

オーナーにとっては不動産会社が借りてくれることから、空室の心配がなく安定して家賃収入を得続けることができます。

ただし注意が必要なのは、満額の家賃収入が受け取れないということです。

これは、家賃の一部を不動産会社が手数料として受け取る仕組みとなっているからです。

相場で言えば、家賃の １〜 ２割程度でしょう。

そもそも、安定した賃貸需要のある立地で不動産投資を行えば、空室リスクは抑えることができます。

賃貸需要が旺盛な地域であれば、あえてサブリース契約を選ぶ必要はありません。

またサブリース契約に関しては、 ２０２０年 12月に賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律、いわゆる「サブリース規制法」が施行されました。

これまで、サブリース契約に関するトラブルが多発したことを受けてのことです。

いずれにしても、不動産投資はサブリース契約を必要としない立地や物件の条件が一番望ましいのは事実です。

サブリース契約を勧められている場合には、本当に必要かどうか検討しましょう。

７ − ５ 建物管理の健全性を確かめる７つのチェックポイント最後にマンションの資産価値を保つうえで欠かせない「建物管理」についてもお話しします。

建物管理は、マンションのオーナーで結成される管理組合が主体となり、決定事項の管理実務を委託する建物管理会社が実行することです。

実際にどのような建物管理が行われたかについては、年に一度送られてくる管理組合総会の議案書で確認することができます。

総会の議案書は、開催日の約 １〜 ２週間前にオーナーの自宅に届きます。

議案書が届いたら次の７つのチェックポイントについて確認を行いましょう。

建物管理の健全性を確認する７つのチェックポイント ①管理費会計・修繕積立金会計それぞれに収支表や賃貸対照表があるか ②銀行口座の残高証明書は添付されているか ③監査報告書に監事の署名捺印はあるか

赤字決算になった際には原因が報告されているか ⑤組合のお金の管理について、通帳と印鑑が別々に管理されているか ⑥管理費・修繕積立金の滞納状況（未収金）は報告されているか ⑦現在の修繕積立金の残高などを考慮して修繕計画が立てられていることが、きちんと説明されているか年に １回とはいえ、プライベートの時間を割くことに「めんどくさいな」と感じられる方も多いと思います。

確かにオーナーのなかには、管理組合へ積極的に参加していない方が多いことも事実です。

しかし、これはマンションの資産価値を維持・向上させるという意味では非常に危険な行為です。

過去には、管理組合が積極的ではないことを理由に、建物管理を放置していた管理会社がありました。

健全な建物管理が行われないと、修繕されるべき箇所が修繕されず、ずさんな資金計画で、いざ大規模修繕を行おうとしても十分な資金がたまっていない、なんてことも起こってしまいます。

一度、荒廃してしまったマンションをよみがえらせるのは簡単なことではありません。

老後の資産計画がすべて頓挫することになりかねないのです。

大切なマンションの資産価値を落とさないためにも、積極的に管理組合に参加し、建物管理をチェックするようにしましょう。